A szabad felhasználású jelzáloghitel napjaink egyik népszerű hitelkonstrukciója. Ennek többek között az az oka, hogy e hiteltípus kamata a személyi kölcsönénél kedvezőbb, a felvett összeg pedig – csakúgy, mint a személyi kölcsön esetében – szabadon felhasználható.
2023. második negyedévében kiugróan magas volt a kereslet a szabad felhasználású jelzáloghitelek iránt. E hitel igénylésének a célja általában az ingatlanvásárlás, -felújítás vagy -korszerűsítés, illetve az autóvásárlás. Jelen esetben azonban a megnövekedett érdeklődés annak is köszönhető, hogy sokan szabad felhasználású jelzáloghitel segítségével szereztek be inflációkövető állampapírt. Mivel ez a kölcsön bármire fordítható, a kapott összeg felhasználásáról nem szükséges a bank felé elszámolni, csakúgy, mint a személyi kölcsön esetében. A személyi kölcsön felvételéhez ingatlanfedezetre nincs szükség, és az igényelt összeg akár pár napon belül a számlára érkezhet, azonban a maximálisan igényelhető hitelösszeg csupán 12 millió forint, ezzel szemben szabad felhasználású jelzáloghitel igénybevételével akár 100 millió forintnál nagyobb összegű kölcsön is felvehető.
Feltétel az ingatlanfedezet
Szabad felhasználású jelzáloghitel meglévő ingatlan vagy ingatlanok bevonásával igényelhető, a hitel összege általában az ingatlan(ok) becsült forgalmi értékének 50-70%-a. A fedezetként szolgáló ingatlanokkal kapcsolatos kikötés, hogy azoknak minimálisan 3-5 millió forint becsült forgalmi értékűnek kell lenniük.
A jövedelem mértéke is számít
Az ingatlanfedezet(ek)en kívül a hiteligénylő(k) nettó jövedelmének mértéke is döntő az igénylés során. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, azaz a JTM megmutatja, hogy a jövedelemből legfeljebb mekkora rész fordítható hiteltörlesztésre. E szabályozás szerint a nettó 600 ezer forint alatti jövedelemből a jövedelem 50, míg a nettó 600 ezer forintot elérő vagy annál magasabb jövedelem esetén a jövedelem 60%-a fordítható törlesztésre. Ez a gyakorlatban annyit jelent, hogy például nettó 500 ezer forintos havi jövedelem esetén a törlesztőrészlet összege maximum 250 ezer, nettó 700 ezer forintos havi jövedelem esetén pedig maximum 420 ezer forint lehet.
Érdemes szétnézni a bankok kínálatai között, ugyanis azonos összegű jövedelemmel az egyik pénzintézetnél kevesebb, míg a másiknál több hitel kapható. Ennek az az oka, hogy a havi törlesztőrészlet annál kisebb, minél olcsóbb a hitel.
A hiteligénylés során a pénzintézetek a megélhetési költséggel csökkentett jövedelemre alkalmazzák a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót. A megélhetési költség bank által számított összege pénzintézetenként eltérő, általában 150 ezer forint körüli az az összeg, amivel a nettó jövedelmet automatikusan csökkentik, de van olyan bank is, ahol ezt az összeget a gyermekek számától teszik függővé.
Az igénylés költségei
Ennél a hitelkonstrukciónál mindenképpen számítani kell egy egyszeri költségre, amely több mint 200 ezer forint is lehet már egy 20 millió forint összegű hitelnél is. Az értékbecslés, a közjegyző munkadíja, a jelzálogjog bejegyzése és a tulajdoni lap is az egyszeri költség összegét növeli. A pénzintézet kiválasztásakor fontos szempont lehet tehát az is, hogy kínál-e a bank az induló költségek teljes összegének vagy legalább egy részének elengedésére irányuló akciót.
Jelzáloghitel vagy személyi kölcsön?
E két hiteltípus közötti választás során több szempont is döntő lehet. A THM, azaz a teljes hiteldíj mutató tekintetében a 10-13% közötti teljes hiteldíj mutatójú jelzáloghitel kedvezőbb a 14-21% közötti teljes hiteldíj mutatójú személyi kölcsönnél. Az induló költséget nézve azonban a személyi kölcsön a gazdaságosabb, hiszen a személyi hitel jórészt induló költségektől mentesen igényelhető, szemben a jelzáloghitelek akár 300 ezer forintos kezdeti költségével. A maximálisan felvehető hitelösszeg személyi kölcsön esetében 12 millió forint, ezzel szemben jelzáloghitellel akár 100 millió forint feletti összeg is igényelhető. Az sem mindegy, hogy az igényelt pénzösszeg milyen hamar áll rendelkezésre. Személyi kölcsön felvételekor a pénz maximum 4-5 munkanap alatt megérkezik a számlára, jelzáloghitel igénylésekor többnyire 1-1,5 hónap az átfutási idő. Az sem elhanyagolható szempont, hogy a hitel felvételéhez szükséges-e fedezet. Személyi kölcsön igényléséhez ingatlanfedezet nem szükséges, azonban jelzáloghitel kizárólag ingatlanfedezettel igényelhető.