2024-től új szabály lépett érvénybe, mely alapján már 10% önerővel is kapható lakáshitel. Mivel ez a pénzintézetek és a hiteligénylők szempontjából is kockázatokat hordoz magában, a bankok a 10% önerős lakáshiteleknél különös alapossággal járnak el.
Az alacsonyabb önerővel történő ingatlanvásárlás előnyös lehet az önálló életüket megkezdő fiatalok számára, akik ingatlannal még nem rendelkeznek, és számottevő megtakarításuk sincs, azonban a jövedelmük kecsegtető. Érdemes kihasználni ezt a lehetőséget azoknak is, akik átmeneti pénzzavarral küszködnek, vagyis az ingatlanvásárláshoz szükséges jövedelmük megvan, azonban nagy összegű megtakarításokat nem használhatnak fel az aktuális pénzügyi helyzetük miatt. Továbbá jól járhatnak e lehetőséggel azok a befektetők is, akik nem szeretnének lekötni nagyobb összeget egy befektetésben.
Lényeges szempont az önerő mértéke
Hitel igénybevételével történő lakásvásárlásnál fontos szempont az önerő mértéke, hiszen megfelelő mértékű önerő hiányában, amennyiben pótfedezet bevonására nincs lehetőség, nem lehetséges a hitelfelvétel. Amennyiben a hitel ingatlanfedezete kizárólag a megvásárolni kívánt lakás, a vonatkozó jogszabályok alapján, legalább 20% önerő megléte szükséges, ezt egészítette ki a 2024-ben megjelent rendelet a 10% önerővel történő lakáshitel felvételének lehetőségével. Tehát az ingatlan teljes vételára a továbbiakban sem finanszírozható kizárólag lakáshitelből, abban az esetben sem, ha a hiteligénylő jövedelme megengedné a havi törlesztőrészletek biztonságos kifizetését.
A kölcsön felvételéhez szükséges önerő összegét a hitelt nyújtó pénzintézet szabja meg, ami szigorúbb is lehet a maximum finanszírozási arányt magában foglaló rendelet szabályozásától, azonban megengedőbb nem, tehát a bank elvárhatja a 20%-nál több önerő meglétét, ennél alacsonyabbat azonban nem engedhet meg. Kivételt képez ez alól, ha az adott bank lehetőséget nyújt a 10% önerővel történő hitelfelvételre, valamint, ha az igénylő is megfelel az erre vonatkozó jogszabályban foglalt feltételeknek.
Jogszabályi feltételek a lakáshitel 10% önerővel történő felvételéhez
A lakáshitel összege akkor érheti el az ingatlan forgalmi értékének a 90%-át, azaz akkor elegendő a 10%-os önerő a lakáshitel felvételéhez, ha az igénylőnek lakástulajdona vagy lakóingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányada nincs és nem is volt, vagy kizárólag jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt lakástulajdonnal rendelkezett, valamint a kölcsönkérelem benyújtásának napján a 41. életévét nem töltötte be. Adóstárs bevonása esetén e feltételeknek az adóstársnak is meg kell felelnie. A feltételek meglétéről a hiteligénylőnek és az adóstársnak egyaránt nyilatkoznia kell, illetve erről a pénzintézet is megbizonyosodik az ingatlannyilvántartás adatai alapján.
Jogszabályon alapuló haszonélvezet
Egy haszonélvezeti jog alapulhat hatósági vagy bírósági rendelkezésen, illetve jogszabályon. Utóbbi a törvény által keletkező jog, melynek a legsűrűbben előforduló esete az, amikor egy házaspár közös tulajdonát képező ingatlant az egyik fél halála következtében a gyermekek öröklik, és a túlélő házastársat haszonélvezőként jegyzik be. A 10% önerővel történő lakáshitel felvételének feltételei vonatkozásában ez nem kizáró ok.
A 10% önerős lakáshitel igényléséhez szükséges igazolás
A lakástulajdonról vagy tulajdoni hányadról szóló nyilatkozat megtétele mellett az e tényt bizonyító igazolást is be kell mutatni a pénzintézet felé. Az e célt szolgáló, „Ingatlantulajdon fennállásáról szóló hatósági bizonyítvány kiállítása iránti kérelem természetes személyek számára”, elnevezésű igazolás pdf vagy word formátumban letölthető a foldhivatal.hu weboldal Nyomtatványok menüpontjából, illetve lehetőség van a nyomtatványt online is kitölteni. Az igazolás kiállításának költsége 3000 forint, az erre irányuló kérelem pedig leadható személyesen a Lechner Tudásközpont Nonprofit Kft ügyfélszolgálatán (1149 Budapest, Bosnyák tér 5.), vagy elküldhető postai úton (1114 Budapest, Pf. 566.). Mindemellett az igazolás iránti kérelem az epapir.gov.hu weboldalon is megindítható az Ügyfélkapu szolgáltatással.
Az így kapott igazolás elegendő a bank részére, amennyiben az igazolásban az szerepel, hogy az igénylőnek ingatlantulajdona nincs és nem is volt. Amennyiben viszont az igazolásban az szerepel, hogy volt vagy van ingatlantulajdon, akkor a földhivataltól kikért tulajdoni lappal igazolható annak ténye, hogy az adott ingatlanban a hiteligénylőnek kevesebb, mint 50%-os tulajdonjoga, vagy jogszabályon alapuló haszonélvezeti joga van, esetleg az, hogy nem lakóingatlan besorolású az ingatlan. Ez mindenképpen szükséges a 10% önerős lakáshitel felvételéhez. A jelenleg elérhető információk szerint a pénzintézetek a külföldi ingatlantulajdont nem vizsgálják, mivel ez a jogszabályi feltételekben nem került nevesítésre.
A település, valamint az ügyfélminősítés is lényeges szempont a pénzintézetek döntésében
A 10% önerővel történő lakáshitel igénylése kapcsán az elbírálás végeredménye még számos tényezőn múlik, melyek bankonként változhatnak. A hitelt nyújtó bankok számára az alacsonyabb önerő és a magasabb hitelösszeg nagyobb kockázattal jár, biztosítékot a lakáshitel visszafizetésére az adós jövedelme, illetve a fedezetként bevont ingatlan jelenti. Az alacsonyabb önerő eredményezte magasabb kockázat miatt éppen ezért magasabb jövedelmet várnak el. Mindazonáltal amennyiben az adós a törlesztőrészleteket nem tudja fizetni, a hitelintézet a pénzéhez a fedezetként bevont ingatlan értékesítésével jut hozzá, ezért a hitelbírálat részeként a fedezetként felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékét is meghatározza, azaz azt az összeget, amelyért az ingatlan nemfizetés esetén értékesíthető. A hitelbiztosítéki érték a hitelösszeg meghatározásához azonban önmagában nem elegendő.
Mely szempontok alapján bírálják el a pénzintézetek a 10% önerős lakáshitel igényléseket?
Jellemzően az alábbi szempontok lehetnek meghatározók a hiteligénylés elbírálása során: hitelképesség, megfelelés a jogszabályban meghatározott feltételeknek, jövedelem, ügyfélminősítés, az ingatlan elhelyezkedése (település), az ingatlan vételára és hitelbiztosítéki értéke, a lakáshitel típusa (államilag támogatott vagy piaci kamatozású stb.), valamint, hogy Babaváró hitel vagy személyi kölcsön felvétele történt-e az igénylés benyújtását megelőző 90 napon belül.
10% önerős lakáshitelre azoknak van esélye, akik megfelelnek a jogszabályok támasztotta feltételeknek, biztos munkahellyel és megfelelő mértékű (magas) jövedelemmel rendelkeznek, valamint a fedezetként bevonásra kerülő ingatlan nagyvárosban, megyeszékhelyen vagy a fővárosban, illetve olyan településen helyezkedik el, amely például turisztikai vagy gazdasági szempontból frekventált.
Speciális elvárások és kockázatok
Egyes pénzintézetek speciális követelményeket is előírhatnak az általános feltételek mellé. Ilyen követelmény lehet például az, hogy az ügyletben adóstárs nem szerepelhet, hogy csak bizonyos ingatlanértékig, illetve kizárólag egylakásos lakóépület, azaz családi ház esetében biztosítják a 10% önerő lehetőségét.
A bankok kockázata, hogy az alacsony önerő miatt a hitelösszeg magasabb, míg az adós kockázata a nagyobb hitelösszeg miatti magasabb havi törlesztőrészlet.