Minden, amit a hitelátvállalásról tudni kell

Az emberek gyakran vásárolnak használt ingatlant vagy használtautót. Ha pedig valami használt, akkor fennáll a lehetősége annak, hogy hitellel van terhelve. Mi a teendő akkor, ha a kiszemelt lakásra vagy autóra hitel van terhelve? Milyen lehetőségeink vannak, és mennyire éri meg a hitelátvállalás? Cikkünkben ezt járjuk körül.

Mi is az a hitelátvállalás?

Nagyon gyakran megesik, hogy megveszünk egy ingtatlant vagy egy autót hitelre, időközben azonban úgy alakul, hogy el kell adnunk azt. Ennek számos oka lehet: valamilyen oknál fogva egy idő után nem tudjuk tovább fizetni a törlesztőt, vagy annak fizetése nagyon megterhelő lenne, esetleg ráuntunk a korábbira, és újat szeretnénk venni, vagy nagyobb összegre tettünk szert, így egy újabbat, nagyobbat vennénk, és a régit eladnánk. Ilyenkor tehát egy olyan dolgot kell eladnunk, amelyet hitel terhel. Ritkán, de olykor a felek úgy döntenek, hogy úgy veszik birtokukba a kiszemelt ingatlant vagy autót, hogy az eladótól átveszik, átvállalják a fennmaradó hiteltartozást, azaz a birtokbavételt követően ők fizetik tovább a törlesztőrészletet. Ez tehát azt jelenti, hogy a hitelszerződésnek egyszeriben új tulajdonosa lesz, új szerződő fél lesz, a hitel pedig még nem került kiváltásra. Ilyenkor a körülmények nem igazán változnak: egyedül a szerződő fél változik, azonban az eredeti feltételek megmaradnak, és ugyanannál a banknál marad a hitel, akikkel a korábbi tulajdonos megkötötte a szerződést. Fontos tehát tudni, hogy csak és kizárólag akkor beszélhetünk hitelátvállalásról, ha a feltételek egyáltalán nem változnak, ha ugyanis bármiféle módosítás történik – például változik a kamat –, akkor ez már hitelkiváltás, hiába nyújtja a régi és az új hitelszerzősét ugyanazon bank. A feltételek megváltoztathatatlansága alól egyetlen egy kivétel van: amennyiben arra szükség van, a futamidő meghosszabbítható. Ezt pedig azért lehetséges, mert a futamidő meghosszabbítására az ügyfélnek egyébként is bármikor lehetősége van, tehát ha nem veszi át senki a hitelünket, és a miénk marad, akkor is bármikor kérvényezhetjük a hosszabbítást. Tudnunk kell, hogy a hitelátvállalás nem a leggyakoribb eljárás, hiszen általában hitelkiváltással szokták rendezni a hitellel terhelt lakásokat vagy autókat. Bár az ingatlanoknál az esetek túlnyomó többségében csak válásnál fordul elő az átvállalási megoldás, autóknál viszonylag gyakrabban találkozhatunk ezzel a jelenséggel. S hogy miért élnek ezzel a lehetőséggel, akik ezt az utat választják? Mert noha a szerződésmódosításnak van némi díja, ez lehet jóval alacsonyabb a hitelkiváltással járó díjaknál és költségeknél.

Mit kell tudni a hitellel terhelt ingatlanok vásárlásáról?

Mint már többízben utaltunk rá, ingatlanvásárlás esetében nem gyakori a hitelátvállalás. Ha ugyanis a lakásunkon jelzálog van, és ilyen körülmények között szeretnénk eladni az ingatlant, akkor az általánosan megszokott módszer az, hogy eladjuk a lakást, és a kapott összegből kifizetjük a fennálló tartozást, aminek okán a végtörlesztést követően lekerül a jelzálog az ingatlanról. Vannak azonban olyan esetek, hogy a korábban történő végtörlesztés annyi költséggel jár, hogy bölcsebb döntésnek tűnik inkább átvállalni a hitelt.

Milyen lépései vannak a hitellel terhelt ingatlanok vásárlásának?

Nézzük meg, mi a teendő, ha készpénzzel fizetünk az ingatlanért!

Amennyiben úgy vásárolunk ingatlant, hogy egy összegben, készpénzben kívánjuk rendezni az anyagiakat, akkor a következő tudnivalókkal induljunk neki a folyamatnak:

Miután átadtuk az eladónak a meghatározott összeget, akkor az eladónak kötelessége tehermentesíteni az ingatlant. Ez egészen pontosan azt jelenti, hogy minden olyan tartozását ki kell fizetnie az eladónak, amely az ingatlanra jelzálogot terhel. A lakáson semmiképpen nem maradhat teher.
Az adásvételi szerződésben mindenképpen rögzíteni kell, hogy az eladónak mennyi ideje áll rendelkezésére tehermentesíteni az ingatlant.
Az adásvételi szerződésben pontosan rögzíteni kell, hogy pontosan meddig kell megkapnia a fennmaradó összeget. Azaz ha a tartozás kevesebb, mint a lakás ára (ez általában így szokott lenni), akkor a tartozás és az ingatlan árának különbségét ki kell fizetnünk az eladónak.

Nézzük meg ezt a gyakorlatban! Kinéztünk egy szép lakást harmincmillió forintért. Meg is állapodtunk az eladóval a részletekről. Ennek értelmében először kifizetünk húszmillió forintot, ennyi ugyanis az eladó tartozása, ekkora jelzálog van a lakáson. Kifizetjük neki tehát ezt az összeget, majd miután ő ebből a pénzből rendezi a tartozását és tehermentesíti az ingatlant, bemutatja nekünk, hogy a lakás immár tehermentes. Ezt követően kifizetjük neki a maradék tízmillió forintot, így a lakást birtokunkba vehetjük.

Nézzük meg, mi a teendő, ha hitelből szeretnénk így lakást vásárolni!

A legtöbb embernek nem adatik meg a lehetőség, hogy saját zsebből fizessen ki egy ingatlant. De mi van abban az esetben, ha a hitelből fizetendő lakáson már egyébként is van egy hitel? Nem kell aggódnunk, ugyanis így is könnyedén megoldható az adásvétel.

A bank ügyintézőjének felvázoljuk a helyzetet. A bank először mérlegeli, hogy hitelképesen vagyunk-e, majd ha minden követelménynek megfelelünk, pozitív hitelbírálatot kapunk.
A nekünk hitelező bank a lakáson lévő jelzálog összegét átutalja annak a banknak, amellyel az eladó szerződésben áll. Ennek következtében a jelzálog lekerül az ingatlanról, azaz tehermentesül a lakás.
A lakás árának fennmaradó összegét az eladó kapja meg, de kizárólag azután, hogy igazolni tudta, hogy a lakás immáron tehermentes.

Összegezzük tehát: ha egy lakáson a bank jelzáloga van, akkor azon elidegenítési és terhelési tilalom is van. Ez azt jelenti, hogy semmiképpen nem lehet eladni az ingatlant addig, ameddig a jelzálog nem kerül rendezésre. Ez kétféleképpen is lehetséges: vagy az eladó kifizeti saját zsebből a fennmaradó tartozást (ez a ritkábbik eset), vagy pedig az eladó a vevő által adott összegből rendezi az adósságát, végtörlesztés esetén pedig lekerül az ingatlanról a jelzálog, így már könnyedén tulajdonost cserélhet.

Fontos azt is tudnunk, hogy a jelzáloggal bíró ingatlanhoz köthető hiteltartozás pontos összegéről a bank igazolást tud adni. Ez egy olyan hiteles dokumentum, amely egyértelműen feltűnteti, hogy mekkora jelzálog terheli a házat. Tudunk kell azonban azt is, hogy ez a tartozásigazolás csak meghatározott ideig tekinthető érvényesnek, hitelesnek, általában 30 nap után érvényét veszíti, így egy adásvételi szerződés megírására már nem lesz alkalmas.

Ha a jelzálogot töröltük, a hitel végtörlesztve lett, akkor kezdetét veheti a Földhivatalban történő adminisztráció. A Földhivatlaban történő adminisztráció díja általában 6600 forintba szokott kerülni, azonban ha soron kívül szeretnénk elintézni az ügyünket, akkor az ügyintézésért helyrajzi számonként 10 ezer forintot kell kifizetnünk.

Mi van akkor, ha több jelzálog is van az ingatlanon?

Mivel ha egy bank jelzálogot tesz egy ingatlanra, akkor azon egyszersmind terhelési tilalom is lesz, így más jelzálog nem igen kerülhet rá. Ez alól csak az állam jelent kivételt. Így esetenként előfordul olyasmi, hogy egy ingatlanon több jelzálog is van. Legtöbbször ilyesmi akkor alakul ki, ha felveszünk valamilyen piaci hitel mellé egy állami támogatást is. Ha például felveszünk egy CSOK-ot, majd mellé egy CSOK hitelt vagy piaci hitelt, akkor a hitel miatt a bank jelzálogot tesz a házra, a CSOK miatt pedig az állam is jelzálogot tesz az otthonunkra. CSOK-kal vásárolt ingatlant egyébként sem olyan könnyű eladni. Mielőtt ilyesmibe vágnánk, mindenképpen érdeklődjünk utána, hogy milyen lehetőségeink vannak, hiszen előfordulhat, hogy ha így adjuk el a házunkat, akkor akár a kapott CSOK összegének visszafizetésére kötelezhet az állam.

Hogyan tudunk úgy hitelt vásárolni, hogy nem végtörlesztünk, hanem átvállaljuk a hitelt?

A fent vázolt példák esetében az eladó a vevőtől kapott összegből kifizeti a tartozását, azaz megszünteti a hitelszerződéseit. Ingatlant azonban úgy is lehet vásárolni, hogy a hitelszerződés nem szűnik meg, a jelzálog marad, mindössze annyi történik, hogy az ingatlannal együtt a hitelszerződés is új tulajdonost kap. Fontos azonban tudni, hogy nem minden bank ad lehetőséget a hitelátvállalásra, bizonyos pénzintézetek ragaszkodnak ahhoz, hogy a szerződő fél nem cserélődhet, és annak kell visszafizetnie az összeget, aki felvette. Éppen emiatt mielőtt belevágnánk egy ilyen ingatlanadásvételbe, mindenképpen győződjünk meg arról, hogy az adott bank erre vevő-e, és hajlandóak-e belemenni a cserébe.

Milyen kritériumai vannak a hitelátvállalásnak?

Amennyiben az eladó és a vevő is a hitelátvállalás mellett dönt, és a banknak ezellen nincs kifogása, a helyzet még akkor is bonyolult marad, hiszen a folyamatnak számos lépése van. Mielőtt azonban belevágnánk a lecsóba, nézzük meg – mivel az alábbiak nem példátlan esetek –, hogy mely helyzetekben teljesen kizárt a hitelátvállalás!

Semmiképpen nem történhet meg a hitelátvállalás abban az esetben, ha a fedezetül szolgáló ingatlanra egy magánszemély vagy a NAV jelzáloga van bejegyezve.
Semmiképpen nem történhet meg a hitelátvállalás abban az esetben, ha a fedezetül szolgáló ingatlan végrehajtás alatt áll!
Semmiképpen nem történhet meg a hitelátvállalás abban az esetben, ha a fedezetül szolgáló ingatlanhoz kötődő közüzemi tartozás áll fenn.
Semmiképpen nem történhet meg a hitelátvállalás abban az esetben, ha a hitel felmondás alatt áll. Ha ugyanis felmondták a hitelt egyszer, akkor a szerződést mindenképpen újra meg kell kötni, s akkor már más konstrukuciókkal, más feltételekkel kell számolni.

Most pedig nézzük meg, hogy mitől függ, hogy átvállalhatjuk-e a hitelt!

A bank először is ellenőrizni fogja a vevőt, azaz az új hiteligénylőt. Meg kell néznie, hogy a jövedelmünk elbírja-e a hitelt. Az átvenni kívánt hitelszerződés törlesztőrészlete fix, ezen változtatni nem lehet. Ennek alapján meg kell nézniük, hogy a havi jövedelmünk alapján nem ütközünk-e a JTM szabályaiba. A JTM ugyanis azt írja elő, hogy amennyiben a havi fizetésünk 500 ezer forint alatti, akkor a jövedelmünknek legfeljebb 50 százalékát költhetjük el a különféle törlesztőrészletekre. Ha azonban a nettó havi fizetésünk meghaladja az 500 ezer forintot, akkor már a havi fizetésünk 60 százalékát fordíthatjuk hiteltörlesztésre. Ennek alapján ha az átvállalni kívánt hitel törlesztője havi 200 ezer forint, mi azonban csak havi 450 ezer forintot keresünk, akkor semmiképpen nem fog sikerülni az átvállalás, hiszen a szerződésen módosítani nem lehet.
Azt is mindenképpen ellenőrizni fogják, hogy nem szerepelünk-e a KHR negatív adósok listáján (korábbi nevén BAR-listán). Ha ugyanis ezen a listán ott a nevünk, akkor jogi akadályai vannak annak, hogy bármely pénzintézet hitelezzen nekünk.

Ha a feltételeknek megfelelünk, akkor nincs jogi akadálya annak, hogy átvegyük a jelzálogot. Így tehát az ingatlannal együtt a hitelszerződést is elnyerjük, annak minden velejárójával.

Válás és hitelátvállalás

Tudjuk, hogy nagyon sok házasságnak válás a vége. De mi történik a válás után azokkal a hitelszerződésekkel (beszéljünk akár lakáshitelről, akár személyi kölcsönről), amelyeket egy házaspár együtt vett fel? Ez különösen azért is fontos kérdés, mert egy házas ember lakáshitelt nem vehet fel anélkül, hogy a társát ne vonják be adóstársként. A válás során sor kerül a vagyonmegosztásra, ekkor pedig a felek dönthetnek arról, hogy mi lesz a közös hitelek sorsa.

A váló házaspár dönthet úgy, hogy a hiteleket a továbbiakban is közösen fizetik tovább,
ugyanakkor dönthetnek úgy is, hogy a hitelt átvállalja az egyik fél. Ennek értelemszerűen az lesz a következménye, hogy onnantól kezdve csak az adott félnek kell fizetnie a tartozást. Ez akkor jöhet létre, ha például lakáshitelről beszélünk, és megegyeznek, hogy a feleségé lesz a lakás. Ekkor a feleség átvállalja a hitelt, ő fizeti tovább egyedül a törlesztőt, de az övé is lesz a lakás. Ha pedig például kocsit vettek gyorskölcsönnel, akkor megállapodhatnak abban, hogy a férjé lesz az autó, a személyi hitelt pedig ő fizeti tovább, átvállalja.

Nem szabad azonban elfeledkeznünk arról, hogy még akkor is újra ellenőrizni fogják a hitelképességünket, ha válás miatt vállalunk át tartozást. A bank ugyanis abba nem hajlandó belemenni, hogy úgy adja át az egyik félnek a szerződést, hogy nem bizonyosodtak meg arról, hogy tudni fogja egyedül fizetni a törlesztőt. Éppen emiatt újra el kell bírálniuk a hiteligénylést, és amennyiben a JTM nem akadályozza az átvállalást, illetve egyéb okai sincsenek, csak akkor járható ez az út. Ha ezt az utat választjuk, akkor arra számítsunk, hogy a bankok jogerős, a vagyoni kérdésekről is rendelkező bírósági végzés meglétét kérik.

Mi van akkor, ha családon belül történne a hitelátvállalás adásvétel nélkül?

Hitelátvállalás természetesen nem csupán olyankor történhet, ha valaki hitelestül szeretné eladni az ingatlant. Sajnos vannak olyan helyzetek, hogy korábban felvennünk egy hitelt, azonban megváltozott körülményeink miatt nem tudjuk tovább törleszteni. Ha ilyen helyzetben ránk talál egy készséges családtag, aki átvállalja a hitelünk törlesztését, akkor ilyenkor is az átvállalás folyamatára lesz szükségünk. Arról, hogy a családon belüli átvállalásnak milyen lehetőségei vannak, mindenképpen a hitelező banktól kell érdeklődnünk, hiszen ők vannak a leginkább tisztában a konstrukció nyújtotta lehetőségekkel. Amennyiben a bankunk azt mondja, hogy nincs akadálya a családon belüli hitelátvállalásnak, akkor elkezdhetjük az ügyintézés folyamatát. Ez ugyanis általában úgy kivitelezhető, ha elajándékozzuk a rokonunknak az ingatlant. Ehhez tehát mindenképpen írni kell egy ajándékozási szerződést, így ugyanis nem kell drága illetékeket fizetni. A szerződés aláírása után a földhivatalban mindél hamarabb el kell intéznünk az adminisztratív teendőket, s mikor a jelzáloggal terhelt ingatlan új tulajdonba került (legalábbis hivatalosan), a hitelszerződés is az új tulajdonosé lesz. Természetesen családon belül könnyedén megbeszélhetjük, hogy mindettől függetlenünk mi élünk tovább az ingatlanban.

Autóvásárlás hitelátvállalással

Mint azt láthattuk, ingatlan esetében nem túl gyakori a hitelátvállalás, általában ugyanis sokkal egyszerűbb, ha végtörlesztéssel cserél tulajdonost az ingatlan. Nem ez a helyzet az autóvásárlással. Ilyenkor ugyanis jelentősen gyakoribb a hitelátvállalás, ez ugyanis sokszor egyszerűbb és pénztárcabarátabb megoldás.

Ebben az esetben is elmondható, hogy amennyiben úgy szeretünk bele álmaink autójába, hogy arra autóhitelt vettek fel vagy lízingelik, akkor sem kell kétségbe esnünk, ugyanis így is van lehetőségünk megvásárolni. Ilyenkor nem kell mást tennünk, mint át kell vállalnunk a hitelt az eladótól. Ilyenkor is a hitelszerződést átírják a nevünkre úgy, hogy semmilyen feltételt nem változtatunk rajta, azaz ugyanakkorának kell maradnia a kamatnak és a törlesztőnek, ugyanakkor a futamidőt meg lehet hosszabbítani. Ha mi mint vevők megállapodtunk az eladóval, akkor együtt kell besétálnunk a bankba, és felvázoljuk az elképzeléseinket. A bank tájékoztat arról, hogy az intézetükben van-e lehetőség átvállalásra, és amennyiben van, akkor ellenőrzik a vevő hitelképességét. Ilyenkor már nincsenek olyan szigorú feltételek, mint amilyen a lakáshitelnél jellemző, hiszen egy autó általában kevesebb pénzbe kerül, kisebb a hitelösszeg, alacsonyabb a törlesztő. Amennyiben a fizetésünk elbírja a havi törlesztőt, és nem szerepelünk a KHR negatív adósok listáján, valamint minden feltételnek megfelelünk, akkor a bank jóváhagyja az átvállalást, és át kell nyújtanunk a hitelátvállalásról szóló írásos kérelmünket.

Ha mindezekkel megvagyunk, akkor a bank hitelképesnek minősít bennünket, és így végre megtörténhet az adásvétel. Fontos, hogy mindenképpen a hitelszerződést biztosító bank fogja meghatározni, hogy pontosan mikor és hol kell aláírni az új hitelszerződést. Ez a nap általában egybeesik az autó adásvételi szerződésének aláírásával is, így érdemes tehát számolnunk. Az aláírásnál természetesen mindkét félnek, az eladónak és a vevőnek is meg kell jelennie, ennek keretei között a pénzintézet a régi tulajdonos hitelszerződését lezárja, a vevővel pedig egy új hitelszerződést kötnek a korábbi hitelszerződés mintájára. A vevőnek ez nem lesz ingyen, hiszen a banknak ez plusz adminisztrációt jelent, és bár a feltételek nem változtak, a szerződő fél igen, így tehát szerződésmódosítást kell végrehajtani, aminek díja van. Ezt a díjat a vevő fizeti meg, azonban nincs egységes ára, bankonként eltérő a díjszabás, de akár a teljes hitelösszeg három százaléka is lehet. A szerződésmódosítási díjat általában az új szerződés megkötésekor kell kifizetni egy összegben, innentől kezdve pedig mi, vevők fogjuk a továbbiakban fizetni a törlesztőt.

Megéri-e hitelátvállalással autót venni?

Már értjük tehát, hogy hogyan is működik pontosan a hitelátvállalás, és hogyan kell eljárni a banknál. Már csak azt a kérdést kell feltennünk, hogy hogyan éri meg jobban használtautót venni? Hitelátvállalással, vagy anélkül? Mint mindig, természetesen ez is a körülményektől függ. De nézzük meg pontosan, milyen szempontokat is érdemes mindenképpen figyelembe venni, hogy jó döntést hozhassunk!

Mekkora a megvásárolni kívánt autó aktuális forgalmi értéke? Megesik ugyanis, hogy az autó aktuális forgalmi értéke jelentősen kisebb, mint a átvállalni kívánt hitel összege. Ha ugyanis az eladó újonnan vette az autót, akkor tudnunk kell, hogy egy új autó már akkor rengeteget veszít az értékéből, amint kigurul a szalonból. De nem kell újonnan vásárolt autóról beszélni. Elképzelhető, hogy az előző tulajdonos megvette drága pénzért az autót, mert nagyon jó állapotban volt, emiatt nagyobb összegű hitelt kellett felvennie. Az autó azonban megrongálódott, esetleg karambolózott, így jelentősen sokat veszített az értékéből – így máris nem éri meg a nagy hitelt átvállalni, ha egyszer az autó értéke kisebb.
Milyen konstrukciók vannak jelenleg a hitelpiacon? Ennek mindenképpen érdemes utánajárni, és összehasonlítani azzal a konstrukcióval, amelyet át kívánunk vállalni. A bankok ugyanis igyekeznek folyamatosan fogyasztóbarátabbá tenni a hiteleiket, ezért könnyen elképzelhető, hogy jelenleg fel tudunk venni egy olyan hitelt, amelynek a kamata jelentősen kedvezőbb, mint az átvenni kívánt hitelé. Ha úgy látjuk, hogy van kedvezőbb hitelajánlat, akkor ne habozzunk, vegyük fel inkább azt, és abból végtörlesszük az autót, hiszen hosszútávon jobban járhatunk így. Akkor sem kell elkeserednünk, ha a megvásárolni kívánt autó lízingelt, hiszen ha egy kedvezőbb hitelt felveszünk, akkor kifizethetjük az autó vételárát vele.
Nyugodtan elszakadhatunk az autóhitelektől! Amennyiben látunk egy kedvezőbb személyi kölcsönt, akkor vegyük fel azt, és abból végtörlesszük az autót!

Ugyanakkor ne feledkezzünk meg arról, hogy amennyiben új hitelt veszünk fel, amiből végtörlesztjük az előző hitelt, akkor is érdemes együtt bemenni a bankba az előző tulajdonossal, így ugyanis garantált, hogy az autó törzskönyvét megkapjuk. Azt is véssük jól az eszünkbe, nehogy rászedjenek bennünket, hogy ha egy új, saját hitelt veszünk fel azért, hogy az előző tulajdonos hitelét végtörlesszük, akkor a korábbi hitel lezárásával járó extra költségek (például előtörlesztési díj, szerződésmódosítás) mindenképpen az előző tulajdonost terheli, hiszen az az ő hitelszerződése.