Sokan úgy vélik, hogy egy olyan ingatlant, amin jelzáloghitel vagy más tartozás van, nehéz eladni. A valóság azonban az, hogy megfelelő felkészüléssel az ilyen ingatlanok is sikeresen értékesíthetők. Ebben a cikkben megvizsgáljuk, hogy mire érdemes odafigyelni a gördülékeny adásvétel érdekében.
Nem ritka, hogy egy eladó lakás vagy családi ház tulajdoni lapján jelzáloghitel, végrehajtási jog vagy egyéb teher szerepel. Ez az értékesítést nem akadályozza, azonban az adásvétel lebonyolítása összetettebb lehet és több odafigyelést igényelhet, mint egy tehermentes ingatlan esetében. Első lépésként az eladónak pontosan ismernie kell az ingatlanra bejegyzett terheket, különös tekintettel azok összegére, valamint a törlési feltételekre.
A hiteltartozás összege és a végtörlesztés feltételei
Célszerű az ingatlan meghirdetése előtt lekérni a banktól a hiteltartozás pontos összegét, hivatalos banki nyilatkozat formájában. Mivel a végtörlesztésnek bankonként eltérő szabályai lehetnek, érdemes a folyamat részleteivel is tisztában lenni. A pénzintézetek általában külön díjat számolnak fel, ha végtörlesztésre kerül sor, amelyet meghatározhatnak konkrét összegben vagy százalékban is. Amennyiben a kölcsön felvételekor az igénylő kedvezményeket is igénybe vett, azokat végtörlesztés esetén, azaz, ha a futamidő lejárta előtt rendezi a tartozását a bank felé, nagy valószínűséggel vissza kell fizetnie. Állami támogatással vásárolt ingatlan esetén a helyzet tovább bonyolódhat: a támogatások egy részét vissza kell fizetni, de van olyan állami támogatás is, amely bizonyos feltételek teljesülése esetén átvihető másik ingatlanra.
Az ingatlan meghirdetése
A hirdetésben célszerű feltüntetni az ingatlan terheit is, ami nemcsak jelzáloghitel, hanem például állami támogatás vagy haszonélvezeti jog is lehet. Így csak azok fognak érdeklődni, akiknek nem okoz problémát, hogy a meghirdetett lakás vagy ház hitellel terhelt. Ha az érdeklődő azt tapasztalja, hogy az eladó tisztában van a terhelt ingatlan eladásának folyamatával, nagy eséllyel nem fog másik lakást keresni csak azért, mert teher van az ingatlanon.
Az adásvételi szerződés
Az adásvételi szerződés ügyvédi költségét a vevő állja, azonban az eladó is fogadhat ügyvédet, ami kifejezetten javasolt is, ha az adásvétel tárgya hitellel terhelt. Az adásvételi szerződésben szerepelnie kell az aktuális tartozásnak összegszerűen, a végtörlesztés módjának, valamint az egyéb terheknek, amilyen például a haszonélvezeti jog. Amennyiben a végtörlesztést a vevő intézi úgy, hogy a bank felé fennálló tartozást elutalja a banknak a vételár részleteként, az ingatlan adásvételi szerződésében ezt is rögzíteni kell.
A jelzálogjog törlése
A jelzálogjog törlését az ingatlan tulajdonosának kell kérelmeznie a Földhivatalnál a bank által kiállított jelzálogjog törlésére vonatkozó engedély birtokában. Az erre szolgáló formanyomtatvány benyújtható online felületen és emailen, vagy leadható személyesen. Fontos tudni, hogy amíg az ingatlanon jelzálogjog van, addig az új tulajdonost a Földhivatal nem jegyzi be, a jelzálogjog töröltetése pedig jellemzően 60 nap. A szolgáltatásért fizetni kell: rendes eljárásban az eljárás díja 10 600 forint, sürgősségi eljárásban pedig 16 000 forint. A díjat általában az eladó fizeti, az erre vonatkozó részleteket szintén érdemes az adásvételi szerződésben rögzíteni.
Egyéb terhek az ingatlanon
A lakáshitel végtörlesztését, továbbá a jelzálogjog törlését követően egyéb teendők is várnak az eladóra. Amennyiben az ingatlanon például haszonélvezeti jog van, az értékesítés előtt ezt is töröltetni kell. CSOK-kal értintett ingatlan esetén az elidegenítési és terhelési tilalom törléséről is gondoskodnia kell az eladónak, ugyanis amíg ez nem történik meg, az új tulajdonos nem tud az ingatlanra hitelt felvenni.
Amennyiben 5 éven belül történik meg az ingatlan értékesítése, a keletkezett jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. Az értékesített ingatlan után fizetendő személyi jövedelemadó mértéke évente csökken: az első évben az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem 100%-a adóköteles, a második évben a 90, a harmadik évben a 60, a negyedik évben pedig a 30% után kell személyi jövedelemadót fizetni. A bevételből levonhatók az ingatlan értékesítésével kapcsolatos költségek, amilyen például a hirdetés költsége, az ingatlanközvetítői jutalék, az ügyvéd költsége, valamint a közjegyző és a földhivatali ügyintézés díja. A számlával igazolható értéknövelő beruházások költségével szintén csökkenthető a fizetendő személyi jövedelemadó.
Összegzés
A tartozással terhelt ingatlan eladása kellő körültekintést és alapos tervezést igényel, azonban megfelelő előkészítéssel a terhelt ingatlan is sikeresen értékesíthető. Ha az eladó tisztában van a kötelezettségeivel és szükség esetén pénzügyi és jogi segítséget is igénybe vesz, az adásvétel biztonságosan létrejöhet, a vevő pedig egy rendezett jogi helyzetű ingatlant vásárolhat.