Tartozással terhelt ingatlant eladni sokak számára bonyolultnak tűnhet, pedig megfelelő előkészítéssel ennek nincs akadálya, csupán néhány dologra oda kell odafigyelnie az eladónak és a vevőnek.
Mivel nem minden vevő kezeli rugalmasan ezt a kérdést, terhelt ingatlan esetén érdemes ezt a tényt már a hirdetésben szerepeltetni, ahogy azt is, hogy pontosan milyen terhelés van az ingatlanon, például állami támogatás, jelzáloghitel vagy haszonélvezeti jog. Fontos tudni, hogy amennyiben a vevő is hitelből vásárolná meg a terhelt ingatlant, az adásvétel bonyolultabb lehet.
A végtörlesztés feltételei és a hiteltartozás összege
Célszerű már az ingatlan meghirdetése előtt egyeztetni a bankkal a tartozás összegéről, amiről érdemes hivatalos banki nyilatkozatot kérni. A végtörlesztés folyamatával is tisztában kell lenni, ugyanis ez nem csak abból áll, hogy az adós kifizeti a tartozást. A végtörlesztésnek jellemzően van egy díja, ami vagy százalékos arányban vagy összegszerűen van meghatározva. Amennyiben a hitelfelvételhez kedvezmény is kapcsolódott, előfordulhat, hogy ezeket is vissza kell fizetni részben vagy egészben, végtörlesztés esetén. Az állami támogatások is bonyolíthatnak a helyzeten, ezért, ha van támogatás az ingatlanon, ezek rendezési módjának is utána kell járni.
Szerepeljen minden az adásvételi szerződésben
Az adásvételi szerződés költségét a vevő fizeti, ugyanakkor az eladónak is lehet ügyvédje, ami javasolt is abban az esetben, ha az adásvétel tárgya terhelt ingatlan. A szerződésnek összegszerűen tartalmaznia kell a szerződéskötés időpontjában fennálló tartozást, valamint a terheket, amilyen például a haszonélvezeti jog vagy a jelzálogjog, továbbá a végtörlesztés módját. Lehetőség van arra, hogy a vevő vételárrészletként a fennálló tartozást közvetlenül az ingatlanra hitelt nyújtó pénzintézetnek utalja át – ez akkor is lehetséges, ha a vevő is hitelből vásárolja meg az ingatlant. Ez történhet úgy, hogy a hitelező bank az eladó bankjának utal vagy az önerőből rendezik a végtörlesztést.
A jelzálogjog törlése
Amint megtörténik a végtörlesztés, a bank engedélyt ad a jelzálogjog törlésére – ez a kapcsolódó nyomtatványon a Földhivatalnál igényelhető. A nyomtatvány benyújtható személyesen, emailen keresztül, illetve online is, de kizárólag csak a törlési engedély birtokában. Amíg az ingatlan jelzálogjoggal terhelt, addig nem jegyzik be az új tulajdonost. A jelzálogjog töröltetésének költsége – amit jellemzően az eladó fizet – 2026-ban rendes eljárásban 10 600 forint, sürgősségi eljárásban pedig 16 000 forint. Fontos tudni, hogy a 60 napos törlési határidőt a földhivatal jellemzően ki is tölti.
Adózás ingatlanértékesítés esetén
Amennyiben az ingatlant az eladó a megszerzésétől számított 5 éven belül értékesíti, a jövedelem után személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezik. Az adó mértéke évente csökken: az első évben az ingatlan értékesítése során keletkezett jövedelem 100%-a adóköteles, a második évben a 90%-a után kell adót fizetni, a harmadik évben 60%-ra, a negyedik évben pedig 30%-ra csökken az adóköteles rész. A bevételből az ingatlan értékét növelő beruházások költségei, valamint az ingatlan értékesítésével kapcsolatos költségek – amilyen például a közjegyzői díj, az ügyvédi költség, a földhivatali díjak, az ingatlanközvetítő jutaléka vagy a hirdetés költsége – levonhatók abban az esetben, ha azok számlával igazolhatók.