Ennyivel kevesebb hitelt vehetünk fel ősztől

2018 októberétől az MNB átalakítja a felvehető hitelösszeg szabályait. A változtatás elsősorban azokat érinti érzékenyen, akik az alacsonyabb kamat (és alacsonyabb havi törlesztőrészlet) kedvéért a kockázatosabb, változó kamatozású kölcsönfelvételt részesítik előnyben. Alábbiakban konkrét példán keresztül is bemutatjuk, mit jelent ez a felvehető hitelösszegek tekintetében.

A felvehető lakáskölcsön összegét két tényező befolyásolja: egyrészt a kérelmező bejelentett havi nettó jövedelme, másrészt a fedezetként felajánlott ingatlan piaci értéke. E két szempont alapján alakította ki az MNB azt a szabályrendszert, mely korlátozza a bankok által felajánlható hitelösszeget.

Az októberi változtatások az első szempontot érintik, mely a jövedelem alapján kapható hitelösszeget szabályozzák. A jelenleg érvényes szabályozás szerint a maximálisan felvehető hitel akkora lehet, melynek a havi törlesztőrészlete nem éri el a bejelentett havi nettó kereset 50%-át (400 000 Ft feletti havi fizetés esetében pedig a 60%-át). Természetesen amennyiben párok együttesen vesznek fel hitelt, a kettejük jövedelmének összértéke számít a hitelkeret meghatározásánál.

Példánk egy olyan házaspár lesz, akik 195-195 000 Ft keresetet tudnak bemutatni, így a jelenlegi szabályok szerint a kettejük jövedelmének (390 000 Ft) 50%-a, azaz 195 000 Ft a törlesztő limit. Amennyiben 20 éves futamidővel számolunk, a bankok által felkínálható legnagyobb összeg kb. 35 millió forint, mely csak egy 3-6 havonta változó kamatozású lakáshitel esetében lehetséges (fix kamatozású hiteleknél a felajánlott összeg jelentősen kisebb). Mivel a változó kamatozású hiteleknek a legalacsonyabb a kamata, ezeknek lesz a legkisebb a törlesztőrészlete is, tehát ha házaspárunk a maximális összeget szeretné megkapni, kénytelenek a nagyobb kockázattal rendelkező hitelkonstrukciót választani. Ha azonban a későbbiekben hitelük kamata csupán 1-2%-kal emelkedik, a havi törlesztőrészlet máris kétszázezer forint fölé ugrik, ami már komoly havi többletkiadást jelent.

Októbertől a következő változtatások lépnek életbe a felvehető hitelre vonatkozó szabályozásban:

• változó kamatozású lakáshitel esetében a havi törlesztő nem lépheti túl a bejelentett nettó fizetés 25%-át (400 000 Ft feletti bevétel esetében a 30%-át), azaz a jelenlegi hitelkeretet a felére csökkentették
• 5 évig fix kamatozású hitelkonstrukció esetében a törlesztőrészlet a jövedelem 35%-a lehet (400 000 Ft felett pedig 40%)
• 10 évre rögzített kamatozású hitelkonstrukció esetében pedig marad az 50%-os limit (400 000 Ft felett a 60%)

Tehát legalább 10 évre rögzített kamatozású hitelkonstrukciót kell választanunk annak érdekében, hogy a ma életben lévő szabályozásnak megfelelő, legnagyobb összeget megkapjuk. Ugyanakkor azok, akik a változó kamatozású hitelt választják, a korábbiakhoz képest csak feleakkora összeget igényelhetnek. A fenti példában szereplő családunk esetében (390 000 Ft összjövedelem, 20 éves futamidővel) a következőképpen alakul a felvehető lakáshitel összege októbertől: míg korábban a kockázatosabb változó kamatozású hitel esetében kb. 35 millió forintot vehettek fel, októbertől mindössze 17,5 millióra lesz lehetőségük. Az 5 évre rögzített kamatozású hitellel ma kb. 30,6 millió forintot igényelhettek, míg ősztől ez az összeg csupán 19,4 millió forint lesz. A 10 évig fix kamatozású hitel esetében marad a korábbi összeg, ami kb. 27,8 millió forint. A példában szereplő összegek bankonként kis mértékben eltérnek, ugyanakkor a példa lényegét ne érintik.

A lényeg? Nem igaz, tehát az a sommás kijelentés, miszerint a korábbiakhoz képest ősztől csupán feleakkora lakáshitel igénylésére lesz lehetőség, hiszen ez csak az igen kockázatos, változó kamatozású hitelekre érvényes. Amennyiben azonban valaki a lehető legnagyobb hitelösszeget szeretné megkapni, kénytelen lesz októbertől a 10 évig fix kamatozású hitelkonstrukciót választani, mely esetben mindössze 16%-kal fog kevesebb hitelhez jutni, mint a jelenleg érvényes szabályok szerint.

Intézkedésével az MNB tulajdonképpen nagyobb körültekintésre kényszeríti azokat, akik ki akarják használni a maximális hitelkeretet. Ez azonban azt is jelenti, hogy ezzel a döntéssel arra kényszerülünk, hogy már eleve magasabb kamatozású hitelt válaszunk, így a fizetendő összeg is magasabb, mint a változó kamatozású hiteleknél (jelenleg 2-3%-kal magasabb kamattal kínálják a bankok a 10 évre rögzített kamatozású hiteleket, mint a változó kamatozású konstrukciókat. Kérdés, hogy ezeknél is megemelkedne ilyen mértékben a kamat az elkövetkező években.)

Azt se felejtsük el, hogy habár a jelenleg érvényes szabályozás az igazolt havi jövedelem és a törlesztőrészlet relációjában 50%-os limitet ír elő, a gyakorlatban csak igen kevés bank engedélyez ekkora törlesztőrészletet. A hazai bankok többsége az MNB-nél szigorúbb hitelfelvételi szabályokat állítottak fel, és a határt általában 40-45%-nál szabták meg.

Mi okozza mégis, hogy most az MNB további szigorítást vezet be a hitelfelvételi rendszerben? 2008-as válság idején az ország lakosságának jelentős részének komoly nehézséget okoztak a svájci frank alapú lakáshitelek. Éppen ezért az MNB mindent meg kíván tenni annak érdekében, hogy megelőzze egy hasonló helyzet kialakulását. Most a rizikót nem annyira a devizaárfolyam jelenti, mint inkább a kamatemelkedés, hiszen hosszas stagnálást követően érezhetően megindult a kamatok emelkedése. Ebben a kérdésben nem a jegybanki alapkamat a mérvadó, hanem a budapesti bankközi hitelkamat és az állampapírhozamok. A kamatok növekedése pedig komoly kockázatot rejt magában a nagyobb összeget hitelezők számára, éppen ezért az októberben életbe lépő új szabállyal az MNB megakadályozza, hogy a kiszámíthatatlanabb és komolyabb kockázatot rejtő lakáshitelekből nagyobb összegeket lehessen felvenni és a lakosságot inkább a biztosabb, hosszabb időre rögzített kamatozású hitelek felé tereli.

A hitelösszeg másik meghatározó tényezője a fedezetként szolgáló ingatlan piaci értéke, eszerint a maximálisan felvehető hitelösszeg nem lehet magasabb, mint az ingatlan értékének 80%-a (pl. 20 millió forintos ingatlan esetében 16 millió forint a limit). A bank csak abban az esetben kínálhat nagyobb összeget, ha a kérelmező egy második ingatlant is bevon fedezetként. Ebben a kérdésben nem lesz változás, továbbra is megmarad a korábbi 80%-os limit.