Csak keveseknek adatik meg az a szerencse, hogy hitel nélkül jussanak ingatlanhoz. Nem sok ember tud ekkora kiadásokba bocsátkozni zsebből, így sokan egy-egy pénzintézettől kérnek segítséget. Milyen feltételeknek kell megfelelnünk és mennyi pénzt kell keresnünk, hogy lakáshitelt kapjunk? Ezt mutatjuk be!
Nem igazán megy segítség nélkül
Sajnos ma kevesen vannak olyan szerencsés helyzetben, hogy valamilyen anyagi támogatás nélkül, pusztán önerőből jussanak lakáshoz. Az ingatlanvásárlásban a családosok igen nagy előnyben vannak, hiszen számos állami támogatást vehetnek igénybe. Már egy vagy két gyermek esetében is jelentős anyagi segítségben részesülnek a családosok, de három vagy több gyermek esetében többtíz millió forint előnyünk is lehet. A gyermeket vállaló fiatalok körében népszerű a babaváró hitel, a CSOK és a CSOK hitel (esetleg a falusi CSOK), igénybe vehető a Zöld Hitel, amely a CSOK mellett méginkább kedvező, emellett az édesanyák Diákhitel-eltörlése is nagy segítség, valamint az autóvásárlás támogatása is. Azonban általában ez sem szokott elegendő lenni, és az önerő és az állami támogatások mellé lakáshitelt is fel kell vennünk. De mit is kell tudni pontosan a lakáshitel felvételéről? Kik kaphatják meg, milyen feltételeknek kell megfelelni, és összességében mennyi pénzt kaphatunk? Mutatjuk!
Milyen feltételei vannak a lakáshitelnek?
A hiteligénylés sikeressége nagyon sok dolgon múlik. Mindenekelőtt tisztában kell lennünk azzal, hogy a bankoknak másféle előírásaik vannak, és más-más hozzáállást tanúsítanak. Könnyen előfordulhat, hogy míg egy bizonyos pénzintézetnél nem kapnánk meg egy hitelt, addig egy másiknál gond nélkül. De ha nem is ilyen drasztikus a helyzet, az bizonyos, hogy míg az egyik pénzintézetnél olcsóbban kapnánk meg egy hitelt, addig egy másiknál jóval olcsóbban. Ennek egyszerű az oka. A különböző bankok más-más üzletpolitikával, más-más szemléletmóddal dolgoznak, és persze más konstrukcióik, más kedvezményeik, más ajánlataik vannak. Éppen ezért tisztában kell lennünk vele, hogy a különféle bankoknak milyen ajánlatuk van számunkra, s a megfelelő módon össze is kell tudnunk hasonlítani az ajánlatokat. Mivel ez életünk egyik legfontosabb pénzügyi döntése, ezért érdemes megbízni egy független pénzügyi szakembert, hogy segítsen eldönteni, melyik konstrukció számunkra a legideálisabb hosszútávon, hiszen minden bank kínálatát kikérni és összehasonlítani nagyon hosszadalmas, körülményes és fárasztó munka.
Először is nézzük meg, hogy mennyit kell keresni ahhoz, hogy egyáltalán szóba álljanak velünk a bankok. Általánosságban elmondható, hogy a legtöbb bank minimális igénye a jövedelmünkkel szemben az, hogy a minimálbért keressük meg, ami ebben az évben nettó 133 ezer forintot jelent. Vannak azonban bankok, amelyek ennél többet vagy kevesebbet várnak el. Tudunk például olyanról, hogy nettó 150 ezer forint alatt nem állnak velünk szóba, ugyanakkor olyan pénzintézet is van, amely már nettó 100 ezer forinttól hajlandó nekünk kölcsönt adni. Persze ha nem egyedül szeretnénk lakáshitelt felvenni, akkor egyéb szempontokat is figyelembe kell venni, s így a bankok is más elvárásokkal fognak nyitni felénk. Láthattuk ugyanis, hogy míg van olyan bank, amely pusztán nettó 100 ezer forintot vár el tőlünk, hogy elkezdhessenek tárgyalni velünk a lakáshitelről, addig ha bevonunk egy adóstársat, akkor ez a jövedelem megemelkedik, és akár 150 vagy 200 ezer forintot is elvárnak. Erre persze mondhatjuk azt, hogy rendben, akkor nem vonunk be semmiféle adóstársat, van azonban úgy, hogy nincs lehetőségünk, mindenképpen be kell vonnunk, vagy esetleg akaratunk ellenére is bevonódunk. A bankok ugyanis ragaszkodni szoktak ahhoz, hogy a házastársunkat bevonjuk a hitelszerződésbe adóstársként, még akkor is, ha mi ezt feltétlenül nem szeretnénk, illetve akkor is, ha a házastársnak nincs jövedelme. Ez tehát azt jelenti, hogy míg egy egyedülállónak 100-150 ezer forintos fizetés is elegendő volt ahhoz, hogy hitelképessé váljon, addig egy házas embernek, akinek a párja nem dolgozik és nincs jövedelme, már akár 200 ezer forintot is elő kell, hogy teremtsen, hogy szóba álljanak vele. De nem csupán a házastársak vannak olyan helyzetben, hogy kötelező őket bevonni adóstársként a hitelszerződésbe. Amennyiben szeretnénk bevonni fedezetként egy ingatlant, és az ingatlannak más tulajdonosai is vannak, akkor azok a tulajdonosok is mindenképpen adóstársak lesznek, ha máshogy nem is, de zálogkötelezettként mindenképpen.
Abban sem gondolkodnak egyformán a bankok, hogy hány forrásból származhat a bevételünk. Vannak olyan pénzintézetek, amelyek szigorúak, és azt mondják, hogy a minimális jövedelmet kizárólag egy forrásból teremtsük elő. Ilyen esetben hátrányban vannak azok, akik több területen igyekeznek helyt állni, és több területen vállalnak kevesebb-kevesebb munkát (ha például óraadó tanárok vagyunk, s mellette állandó zenei fellépők és heti kis óraszámban grafikusok is, akkor ezek a bankok nem fognak értünk rajongani, hiszen nem egy fő forrásból keressük a pénzünket, hanem több kisebb bevételből tevődik össze a jövedelmünk). Vannak emellett azonban olyan bankok is, akik nem ragaszkodnak ahhoz, hogy egy forrásból származzék a jövedelem, és számukra nem probléma, ha több lábon állunk. Attól az állásponttól azonban nem igazán térnek el a bankok, hogy a minimálisan elvárt jövedelmet az úgynevezett elsődleges jövedelmekből kell előteremteni. Tehát amennyiben egy bank minimum 140 ezer forint nettó jövedelmet vár el, az azt jelenti, hogy a munkavégzésünkkel keressünk meg 140 ezer forintot, az ezt kiegészítő „extrákat”, azaz például a családi pótlékot, a GYES-t/ GYED-et, a különféle állami juttatásokat, esetleg a kiadott lakásunk után járó bérleti díjat pedig a legtöbb bank beleszámolja a teljes jövedelmünkbe, azonban ám egyfajta pluszként, a minimálisan elvárt, munkavégzésünkkel megkeresett jövedelmünkön túl.
Mikor érdemes bevonni adóstársat?
De mi van akkor, ha nem tudjuk teljesíteni a minimálisan elvárt jövedelmet? Ne essünk kétségbe, ezesetben sincs veszve minden, még is találhatunk olyan megoldást, amellyel kaphatunk hitelt. A legkézenfekvőbb megoldás az, ha egy olyan adóstársat vonunk be a hitelszerződésbe, akinek már van annyi jövedelme, hogy a bank által meghatározott minimumot a mi jövedelmünk kíséretében teljesítse. Adóstársként akár bevonhatjuk szüleinket, nagyszüleinket is, még akkor is, ha már nyugdíjasok. Általános tévhit ugyanis, hogy nyugdíjasok már nem vonhatók be adóstársként a hitelbe. Valójában a nyugellátás nagyon is jó jövedelemforrásnak számít a hitel kalkulációja során. Csupán arra kell nagyon odafigyelnünk, hogy a bank milyen felső korhatárral számol, ez ugyanis az adóstársakra is érvényes.
Amennyiben van olyan családtagunk vagy jóbarátunk, aki szívesen vállalná, hogy adóstársként bevonódik a hitelszerződésünkbe, akkor ne legyünk restek megkérdezni őt. Adóstársat ugyanis nem csupán akkor érdemes bevonni, ha egyébként pusztán a mi jövedelmünk nem éri el a bank által felállított minimumot. Akkor is jó ötlet lehet, ha elegendő jövedelemmel rendelkezünk, vagy akár az átlagnál magasabb jövedelemmel. Nagyon sok banknál ugyanis a magas jövedelem – akkor is, ha adóstárssal produkáljuk ezt a magas jövedelmet – kamatkedvezményekkel jár együtt. Van olyan bank Magyarországon, amelynél ha nettó 400 ezer forint jövedelmet fel tudunk mutatni, akkor 0,25 százalékos kamatkedvezményt biztosítanak. Amennyiben pedig a jövedelmünk eléri a nettó 600 ezer forintot, onnantól kezdve már 0,35 százalékos kamatkedvezményt írnak le. Ha tehát a lakáshitel egyébként is alacsony kamatozású, de például 7-8 százalékos, akkor ha felveszünk egy hitelt 20 éves futamidővel 20 millió forint összegben, akkor ez azt jelenti, hogy havonta többezer forint marad a zsebünkben, a végtörlesztés összegét figyelembe véve pedig nem elenyésző spórolás!
Mekkora összegű hitelt kaphatunk?
Ha arra a kérdésre szeretnénk válaszolni, hogy mekkora lakáshitelt kaphatunk, akkor is azt a választ kell adnunk, hogy az eljárás bankonként változó. Bizonyos bankok ugyanis bizonyos jövedelmekre kevesebb hitelt adnak, míg mások a maximumot tudják nyújtani. Az azonban általánosságban elmondható, hogy a felvehető hitel összege egyfelől függ a fedezetbe vont lakás értékétől, valamint a hiteligénylő, illetve annak adóstársának jövedelmétől is. A jövedelem megítélésében azonban másképpen járnak el a bankok. Vannak ugyanis olyan pénzintézetek, amelyek a külföldről származó jövedelmet gond nélkül elfogadják, és teljes értékű jövedelemnek számítják. Főleg a koronavírus okozta járványhelyzet óta azonban sok bank ennél sokkal óvatosabb, és a külföldi jövedelem esetében körültekintőbbek, veszélyforrást látnak benne, éppen ezért vagy egyáltalán nem fogadják el, azaz nem minősítenek bennünket hitelképesnek külföldi jövedelemmel, vagy egyszerűen kisebb mértékben veszik figyelembe, annak nem a 100 százalékát számítják be, csupán egy részét. Éppen ezért nem győzzük hangsúlyozni, hogy amennyiben valaki külföldi jövedelemmel rendelkezik, és hazai pénzintézetben szeretne hitelt felvenni, akkor mindenképpen kérjen több banktól ajánlatot. Biztos ugyanis, hogy lesznek olyan bankok, akik elutasítják, vagy nagyon kedvezőtlen konstrukciójú hitelt ajánlanak fel, de aki keres, az talál: ha nem adjuk fel a kutakodást, vagy megbízunk egy szakembert, akkor bizonyosan megtaláljunk a számunkra megfelelő ajánlatot.
A készpénzes jövedelem esetében nem sok bank kecsegtet sok jóval. Abban általában konszenzus van a pénzintézetek között, hogy a fizetés bankszámlára érkezzék, ez ugyanis adminisztratív szempontból is jóval egyszerűbb, emellett sokkal könnyebben nyomon követhetőbb a vagyon áramlása. Készpénzes jövedelemmel csupán néhány bank fog velünk szóba állni, ebben az esetben is sokkal bonyolultabb és szigorúbb lesz az eljárás, így amennyiben tehetjük, inkább minél hamarabb nyissunk egy lakossági folyószámlát.
Abban sincs megegyezés a bankok között, hogy mennyi legyen a munkaviszony. Vannak, akiknél ha lejárt a próbaidő, és minimum három hónapot az adott munkáltatónál ledolgoztunk, akkor bármiféle probléma nélkül hiteleznek nekünk. Mások azonban ennél több munkaviszonyt követelnek meg: akár hat hónapot, de olykor egy évet is előírhatnak nekünk. Hasonlóképpen nincs megegyezés a határozott és a határozatlan idejű szerződések tekintetében sem. A határozatlan idejű szerződéseknek természetesen minden bank örül, a határozott idejűek esetében azonban már nehezebb a helyzet, így ugyanis jópár bank szóba sem akar majd velünk állni, más bankok pedig nyilatkozatot fognak kérni a munkáltatónktól, hogy a jövőben is szeretnének bennünket alkalmazni.
A legfontosabb kérdés pedig az, hogy mennyit keresünk, ez ugyanis alapjaiban határozza meg azt, hogy mekkora összeget vehetünk fel, mekkora lehet a törlesztőrészletünk, s így mekkora legyen a futamidő. Továbbra is érvényben ugyanis van a JTM-szabály, azaz a jövedelemarányos hiteltörlesztési mutató, aminek értelmében a hiteligénylő csak olyan hitelt kaphat meg, aminek havi törlesztőrészlete maximum 50 százaléka lehet a havi jövedelmének, azaz a havi jövedelmének maximum 50 százalékát fordíthatja hiteltörlesztésre. (Ez akkor igaz, ha a havi jövedelmünk nem haladja meg az 500 000 forintot. Ha ennél többet keresünk, akkor fizetésünk 60 százalékát is elkölthetjük hiteltörlesztésre.) Ez tehát azt jelenti, hogy – amennyiben van egy olyan állásunk, amellyel havi 200 000 forintot fizetünk, akkor a JTM-szabály értelmében csak olyan hitelt vehetünk fel, amelynek a törlesztője nem magasabb 100 000 forintnál. Fontos azonban tudni, hogy a JTM csupán egy törvény, egy előírás, ennél sokkal szigorúbbak szoktak lenni a bankok. Szinte egyik bank sem engedi, hogy a fizetésünknek az 50 százalékát törlesztőre költsünk, rá szoktak ugyanis számolni némi összeget a megélhetésünkre is. Abban azonban eltérnek a bankok, hogy a fizetésünknek hány százalékát engedik a törlesztőre költeni. Vannak olyanok, amelyek többet engednek (40-45 százalék), de vannak olyanok, amelyek kevesebbet.